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区画整理が行われている物件の売却②
区画整理が行われている中での物件の売却にはどんな影響があるのでしょう。
まず、換地処分が行われると清算金が発生する場合があるとお伝えしました。
ただ、土地が減ったからと言って必ずお金がもらえるかといったらそうではないのです。
区画整理が行われると区画はきれいになり、その一帯の不動産的価値は上昇すると考えられます。
個人個人では土地が少しずつ減っても、
全体的には広さは変わらず、
全体的に価値は上がるわけですから（さらに工事も必要です）
普通に考えたらみんなでお金を出さないといけません。
清算は整理前と整理後の価値の差額が出るというより
区画整理事業全体の損益の平等な分配の為と考えた方が近いと思います。
区画整理中の物件の売買は基本的には制限がありません。
ただし、建物の建築は制限があります。
新築しようと考えている人には仮換地指定前の土地は不確定要素が多く不向きと言えます。
一方、自身が持っている不動産の所在地で区画整理事業が行われた場合はどうでしょうか清算金を支払う可能性が出てきます。
なお、清算金の支払いのほかに、「賦課金」という形でお金を徴収する場合もあります。
保留地が売れ残ったり、当初の予定通りにいかず、お金が必要となった場合です。
安定した収益を望む投資不動産としてはあまりいいことがないように見えますが、
将来的には道路や環境がより向上し、資産的価値も上がる可能性が高いことですので長い目で見れば歓迎できる要素とも取れます。
ここを判断するには区画整理事業がどの程度で終わる見通しか、
仮換地の指定はされているか、清算金、賦課金はいくらか調べる必要があります。
なお、仮換地や保留地であったりすると銀行の融資も難しい場合があります。
普通の土地の売買よりも確認する事項は多いので
これこそしっかりとした仲介会社に売買を任せるべきです。
ただ売るタイミングは相場であったり、融資が出やすいと言った要素の方が
なんといっても売価に大きく影響します。
富士企画ではその辺、親身になってご相談に応じますのでお気軽にお越しください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
区画整理が行われている物件の売却①
区画整理が行われている土地の売買にはいろいろと制約があります。
その中でも「換地処分」がなされる場合は売買においては特に注意が必要です。
区画整理はもともとあった区画の形状を大きく変える必要がある場合が多いので結構時間がかかります。
区画の形状が変わるということは接道や面積なども当然以前とまったく同じようにはできません。
場所も同様の場所に収まらないケースがでてきます。
場所の移動が必要です。
「換地」とは従前と土地を参照して代わりに使用収益が認められるようになる代わりの土地で
一方従前の土地は「従前地」といいます。
区画整理が終わるまでの指定されたその場所を「仮換地」といいます。
基本的にはこの仮換地が将来の新しい自分の土地になるところです。
なお、基本的には「区画をきれいに整理する」目的のものなので
道路が広くなったり道が多くなったりしてそれまであった土地の面積は全体的に減ります。
狭くなってしまう人には清算金としてお金が支払われます。
逆に多くなる人には請求がきます。
その減った分の中に誰のものにもならない、道路になったり、公園になったり、
または区画整理をする上での資金調達の為の売却用地としての扱いになる土地がでてきます。
これを「保留地」といいます。
まず、区画整理というものは計画が施行されて、仮換地指定→換地処分となります。
ここまで説明したところである程度成熟した住宅地であればあるほど事業は時間がかかることが想像できると思います。
次回は、実際に売買でどう影響を及ぼすのかについてお話します。
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抵当権に注意！
収益物件の売却に際して、気をつけなければならないのが抵当権の抹消です。
むしろこれ以外は条件次第でどうにかなるかもしれませんが、
抵当権の抹消ができない物件は司法書士さんが移転登記をしてくれないと思います。
法律で決まっているわけではないのですが、
不動産取引の慣例として引渡し時に抵当権は抹消して引渡すことが常識です。
このことはご存じの方も多いと思いますが、抵当権にもいろいろ種類があって
いろいろやり辛くなることもあります。
例えばまずいのが「他人が債務者の抵当権」が設定されているケース
通常、不動産に所有者として登記されている法人、個人が債務者となっているローンがあって物件に抵当権や根抵当権が設定されていることが普通ですが、
そうではない場合もあります。
というかそれもできます。
他人の抵当権がついているとなるとその他人が債務不履行に陥った場合、
あなたの物件が競売にかけられてしまうことになってしまいます。
また、購入しようとする人が融資をあたるときにも影響は出る可能性があります。
銀行も他人の抵当権が付いている物件は「怪しい」とみると思います。
場合によってはこの物件には融資ができない、という可能性も出てきます。
気軽に担保を提供することは止めておいた方が無難です。
またはいわゆる街金のようなところや、個人が抵当権者の抵当権、転抵当も
同様に「怪しい」と思われる恐れがあります。
収益物件は出口が重要です。
妙な権利を登記してしまわないようお気をつけ下さい！
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神奈川県秦野市で収益物件を探しております。
神奈川県秦野市で収益物件の売却物件を探しております。
探しているのは、木造や軽量鉄骨造のアパートがメインです。
探しているのは神奈川県在住の不動産屋さんです。
自信も不動産業に勤めてらっしゃいますが、収益専門では無いため、あまりアパートはわからないということで、ご相談にこられております。
実際不動産業といっても色々な業種がありますので、その専門でないとなかなか情報が入ってこなかったり、融資がわからなかったりします。
ですので。収益物件の売却は、大手の不動産屋さんではなく、富士企画のような専門業者に依頼した方が高く売れると言われているのはそのためでもあります。
この方は、土地勘のある神奈川県の中でも比較的利回りが高めの秦野市周辺を見ており、特に、秦野駅、東海大学前駅、鶴巻温泉駅あたりをメインに探しておりますのでお気軽にご相談下さい。
現在富士企画では、積極的に神奈川県秦野市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail: info@fuji-plan.net
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新築のアパートを売却する
新築もしくは極築浅の物件を売却する場合についてお話します。
最近は中古の価格が高い為、新築のアパートを土地から購入し建築する方法をとる方も増えているのではないかと思います。
やり方としては不動産屋のするそれと同じですのでセミプロっぽいやり方と言えます。
もし、そうでなくても購入する時にこんなに安く買えたのだからすぐに売っても利益がでるのでは！？
と考えるのは自然なことです。
新築は積算評価などからでいうとほとんど評価はでません。
そうとう安く建てていない限り、建物代金は積算評価を超えると思います。
これは一般的なことで仕方ありません。
もし極端に安いのであれば逆にその質を疑います。
実際、新築アパートの価格が決まるのはやはり利回りです。
現在都内近郊であれば7％～
郊外であれば8％、9％～くらいが売れ筋の相場でしょうか。
それをもっと高い利回りで建てたのであればすぐに売って利益を出すチャンスはあります。
しかし、
建ててすぐ売るというのははっきりいってあまり世間体がいいものではありません。
建築会社や不動産会社にも予め話をしておいた方がいいです。
購入する側も不動産会社でないので、瑕疵担保責任が短いor無い等、リスクが大きいと捉えられがちです。
なので相場より少し上の強気の値段では売れないと見た方がいいと思います。
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埼玉県春日部市で収益物件をさがしております。
埼玉県の春日部市市で一棟アパートの売却物件を探しております。
春日部市にお住まいのサラリーマンの方が、春日部市市限定で収益一棟アパートを購入したいと考えております。
本業がとても忙しい方ですので、できれば家に近いところで買いたいとのことで、春日部市限定のようです。
一棟目ということもあり、お借入も少ない方ですので、静岡銀行が使える物件か、新しい物件であればオリックス銀行が使える物件が理想です。
まずは安定的に運用することを希望しておりますので、特に高利回りでなくてもいいとのことで、土地の広さ等も気にされておりません。
業者様売主の物件でも瑕疵担保がつけばメリットと考えておりますので、ぜひご紹介いただきたいと思っております。
両銀行とも全空ですと融資が付きにくいので、入居状況が悪い物件であれば、当社の方で買取もできますので、状況に関わらずぜひご相談下さい。
富士企画では、埼玉県春日部市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定を積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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空室のアパートや戸建、更地にして売りに出すべきかどうか
空いているアパートや戸建といった建物がある土地を売る場合、
そのままにしておくか、
きれいに更地にして売りに出すか、
どっちにした方がいいのでしょうか。
富士企画は収益物件専門の会社なので
程度によりますが、よほどのことでない限りはそのままの状態で大丈夫です。
わざわざお金をかけて更地にしたところで
新築を建てる方はいいかもしれませんが、
建物の全部又は一部をそのまま利用しようと言う方がいる可能性も十分ありえます。
なので、特に理由がなければそのままで結構です。
ただ最近も崩れかかった古家の行政による解体がありましたが
まず利用できないような状態や近隣に迷惑がかかるような状態であれば改善した方がいいでしょう。
売買が決まって、ローン特約などがある場合はそちらも決まった上で、
売買条件にある更地渡しや測量などを行えばいいわけです。
最近は建物のリノベーションなどが注目されており、
かなり古い住宅でもきれいに修繕、改築を加えて再生させる例が多く紹介されています。
更地にすることでその可能性を摘んでしまうことにもなりかねないので
売却の際はいろんな可能性を考えてみてほしいと思います。
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収益物件売却 買主の選び方 其の参
今日は境界の明示についてお話致します。
収益物件を売却する場合、
売買契約には境界の明示というものがあります。
境界の明示とは
隣地との境界をはっきりと示すというもので
主に明示というと現況測量を入れて境界の隅に杭を入れて
現況測量図を添付します。
この測量というのがやっかいで
単純に時間がかかります。
何しろどこが境界か解らなくなっていた場合は、
隣地の方との立ち会いをして取り決めるからです。
お金ももちろんかかります。
測量をする場合、時間がかかるということは引渡しの期日も長くなってしまいます。
もし、可能であるならば事前に測量を行うことができれば一番いいのですがそれもやらない人が多いのが現状です。
実際、境界の明示を改めて行う取引はそんなに多くないです。
やはり投資物件なのでそれよりも安く買うことの方を優先されます。
したがって、物件の価格次第で境界非明示という条件もある程度飲める条件になりえるということです。
境界については大きなトラブルになることも懸念されますので、
心配になる点があるようでしたら事前に測量をすることをおススメいたします。
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収益物件売却 買主の選び方 其の弐
昨日は買主の選び方で融資のことについて触れましたが、
本日はその他の条件について考えていきます。
売買のその他の条件と言うと何があるのでしょう。
・瑕疵担保責任
・融資特約、引渡しの期日
・境界の明示
・建物や設備の修繕
大体はこんなところですが、特殊なケースとしては
・賃借人の退去
・滞納金債権の清算
などもあると思います。
細かいところでいえば、契約書の作成通数、手付解除の期限などもありますが、主に最初にあげたものはとても重要です。
まず、瑕疵担保責任ですが
古い物件だったりするほど買った後に欠陥等が発覚するリスクは高まる為、買主としてはそこは責任をもってもらいたいものです。
一般的に瑕疵担保を宅建業者でない個人、法人が追う場合は2，3ケ月くらいが多いと思います。
しかし、特段ボロボロでもない限り、中古物件の売買では瑕疵担保免責というケースが多いのが現状です。
実際はそこは必須条件と考えていない投資家さんが多いのがこちらの所感ですがいい値段で買ってくれる買主がいる場合は、万一建物に瑕疵が見つかった場合、規模によってはどの程度の出費になるか考えなければなりません。
ただ、瑕疵があった場合のリスクを量ることはなかなか難しいと思います。
それであれば瑕疵担保免責にして少し値段を下げた方がすんなりとまとまりやすいと思います。
次に融資特約の期日、引き渡しの期日ですがこれは期限なので
すぐに融資が決まれば契約書の引渡しの期日よりもかなり早くなるケースもあります。
たとえば決済は来月にしたいなど早すぎても困る場合は、契約書に明記までは必要ないかもしれませんが予め伝えておいた方がいいでしょう。
なお、融資特約までは白紙解約の可能性があり、
それ以降は無事引渡しとなるか、違約となります。
それまでは他で買う人が見つかったからといっても契約することはできません。
しっかりと融資特約、引き渡しの期限は金融機関にヒアリングした上で
設定をする必要があります。
それでは次回に続きます。
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収益物件売却 買主の選び方 其の一
収益物件を売却中、複数の希望者が現れることがあります。
その場合どのような判断をすべきなのでしょうか。
仲介での売買の場合、収益物件の売却を任されている不動産業者がいると思いますが、
基本的にはその会社が舵取りをするのが一般的です。
まず大前提としてその業者が信頼が置けるところであるかどうかということです。
もし、信頼できないのであれば一旦売却は止めた方がいいです。
その状態では売買はうまくいきません。
買付があった時、仲介業者から連絡があると思います。
まず、確認すべき点は、
金額、融資特約の有無です。
そこで融資を利用する方であれば、
利用する金融機関、希望融資金額、打診状況、承認・実行の目処
を確認致します。
まずここまでは、その申込者の方が資金調達の見込みがあるかどうかを見極めようとするものです。
とはいえ、利用する金融機関とその申込者の方との関係次第で
融資の可能性ははっきりと見えてくるものではありません。
必要以上に属性などを探るのは感じが悪く見られてしまう恐れもあるのでやめた方がいいと思います。
仲介業者の方で融資をする銀行の担当者にヒアリングを行ってもらい
内容を確認するのが一番かと思います。
銀行は銀行なのでもちろん、100％大丈夫だ、とはまず言いません。
ただあとは提出書類の内容の再確認だけ、
支店では承認はでている、など「確度が高い」状態であることがわかれば、確定ではないとはいえ十分信頼できる状態だと言えます。
富士企画でもローン解約になることはほとんどありません、
中古の投資物件の融資はなかなかはっきりしないところがありますが
それでもローン解約がないのは事前に確認を行っているからです。
不動産投資の仲介をずっと行ってきたからこそ経験から確度の高い回答を導くことができます。
もし判断基準に迷ったら、是非富士企画にご相談下さい。
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