オーナーチェンジ時のスライド契約

2017-02-26

収益物件の稼働状況は特にこの時期、変化することが多いと思います。

収益物件の売却時、契約予定となってから決済に至るまでの間に稼働状況が変化することもよくあることです。

 

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契約から決済までの間、

富士企画ではリフォームに関しては基本ルールがあります。

 

具体的には以下の条文になります。

本売買契約締結日から引渡し日までに発生する賃借人の入退去については、売主はその旨をすみやかに買主に通知するものとします。なお、引渡し日までに既存の賃貸借契約が解除されるなどして賃借人が退去した場合の原状回復については、売主の責任と負担にて新賃借人が即入居できるような内容の改装をおこない引渡すものとします。決済後においても未了の場合は引渡し後30日以内に工事を完了させるものとします。

 

これは賃借人が退去した場合のリフォームをどっちがするのか、

ということについてのルールです。

ここでは「決済日以降か前日か」で買主、売主どちらの負担でリフォームを行うのか決めています。

もちろんここは話し合いなのですが、基本的にはこの条文の通りの条件にしていることが多いです。

 

次に今度は入居する場合です。

賃貸物件をお持ちの方はよくご存じのはずですが、

入居するには入居者の方だけでなく、オーナーも負担がある場合がほとんどです。

 

具体的にはまず次の2点、

・仲介手数料（基本、家賃一か月分）

・広告料（AD、ない場合もありますが多いと家賃2，3か月分だったりします）

 

管理会社によりますが、これを頂くのは成約時だったりします。

つまり入居開始日（家賃発生日）ではなかったりするということです。

 

上記の決済日以降か前日かで、家賃の取り分は決められています。

では仲介手数料やADについてはどうするのでしょう。

 

契約日が決済日より前で入居開始日が決済日以降だった場合、

売主は家賃をもらわないのに仲介手数料やADを払わされるのはちょっと平等でない気がします。

その場合、売主－入居者間で契約はするのですが（買主としては入居が決まった方がいいはずです）

仲介手数料やADは家賃集金後に新オーナーである買主が支払う、

というのがいわゆるスライド契約です。

 

売地や実需物件と違い、収益物件は付帯する賃貸借契約のことにも十分配慮する必要があります。

収益物件の売却は収益物件専門の富士企画にお任せください！

 

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