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Archive for 2015
岐阜県岐阜市のマンションを探しています
富士企画では、現在、岐阜県岐阜市のマンションを探しています。
岐阜県といえば、田舎や山といったイメージしかない方も多いかもしれませんが、
実は、愛知県名古屋市からも電車で２０分程で岐阜県に入ることもでき、
名古屋市のベットタウンとしても存在している地域です。
岐阜市はもともと服飾の卸売業として栄えていた町ですが、こちらの産業は
非常に衰退しており、今はほとんどこの産業はありません。
岐阜市内や、隣の愛知県一宮市などにある大型工場などに勤めている方も多い地域です。
業種としてはやはりトヨタ自動車関係の会社が多い状況です。
名古屋市内の投資不動産が最近随分と値上がりしており、投資利回りもかなり下がってきてしまい
ましたので、今は岐阜県に注目して物件を探している方も多いです。
富士企画でも、岐阜県岐阜市を中心に都市銀行が使えるＲＣマンションに力をいれて売却していく
方向性で動いております。
もちろん岐阜市を中心に考えておりますので、岐南町や大垣市、各務原市などもエリアとしては
ご相談可能です。
今後、物件の売却などご検討されている方は、ぜひ富士企画へご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
事故物件について
いわゆる事故物件とは、私たち不動産業者の間では、
自殺や殺人や、大きなイメージの悪化となる事件が敷地内で起きた物件のことをいいます。
これらの事故物件は当然、普通の物件よりも評価が落ちてしまいます。
銀行評価というより、その分売りづらいので安くなってしまうということです。
当然、自殺があった部屋があって家賃を半額で賃貸しているとなると
収益も落ちてしまうので収益法における評価は下がります。
実際にどれくらい下がるのか、と言われますと
だいたい通常の2割～3割減くらいでしょうか。
これは他の部屋にはあまり影響がなく、入居状況も良好な場合です。
こういったことが原因で全く人がいないような状態ではさらに厳しい値付けになると思います。
つまり、ここでも大きく入居状況は重要な指標となることは言うまでもないのですが、
入居率が低いとそれが事故の影響だと思われてしまい、余計によくありません。
ただ、事故物件も実需（所有者が居住用として利用する）物件よりは、
収益物件の方がダメージは少ないです。自分で住まないので。
ですので扱う不動産会社によって物件の査定が大きく変わってきます。
収益物件専門の富士企画なら、損をしない査定をさせて頂きます。
さらにこういった物件の方が安いので狙っている人もいるくらいです。
ご連絡お待ちしてます。
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路線価評価が出る物件
相続税路線価で物件評価をする金融機関が多いのはご存じでしょうか。
首都圏では現実的に難しいと思いますが地方の物件なら或いは…！？
ご存じの方も多いと思いますが、
金融機関の多くは「積算評価」で物件を評価します。
相続税路線価を知る方法をお伝えします。
国税庁の「財産評価基準書」でご覧になれます。
ここから地図で探すことになるのですが、
一般的な市街化区域の公道には「相続税路線価」なるものが
設定されています。
これは相続税の評価の算出に主に使われるものですが、
収益物件の査定においては銀行の土地値の算出によく利用される数値となっています。
例えば首都圏でいえば、
茨城、栃木、群馬、等の北関東地区の物件が「路線価で売れる物件」に該当しうるものになるケースがあると思います。
木造の物件が多いと思いますが、
日本政策金融公庫の評価は主に路線価に依る為、
路線価で売価近くまで評価がでる物件は希少です。
もし、このような物件をお持ちであれば、
今は売るチャンスです。
地方であれば13％以上は必要と言われた時代は終わっています。
是非一度富士企画までお問い合わせください！
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茨城県つくば市の投資物件を探しています
富士企画では、現在、茨城県つくば市の投資物件を探しています。
つくば市は、茨城県の中では、南部の内陸にある町になります。
元々は農村が広がる地域でしたが、１９６５年あたりからつくば研究学園都市として、国内最大の学術都市になっています。
研究学園都市の範囲としては、市内全域が指定されており、市内には筑波大学をはじめ、多くの企業の研究開発機関も
多く点在しています。
今現在は、つくばエクスプレス（ＴＸ）が開通したことにより、秋葉原駅まで最短４５分で到着するため、
都内への通勤者にとっては、かなり便利な交通がある町になっています。
現に、人口もつくばエクスプレス（ＴＸ）が開通した２００５年からは毎年３万人規模で人口が増え続けており、
現在は約２２万人の人口を有する町となっています。
そのため、地価もＴＸが開通したあとは、かなり値を上げており、つくば駅徒歩１０分圏内では、なかなか不動産を
得ることは難しくなっている状況が続いております。
ただ、それでもつくば市周辺の投資不動産を購入したいという希望は強くあるため、富士企画では積極的に
探している状況です。
駅から多少離れていても、敷地内に駐車場などがある場合には問題ありません。
マンション・アパートなんでも大丈夫ですので、ご売却予定がある不動産などございましたら、
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
狭小地や旗状敷地などの土地を探しています
富士企画では狭小地や旗状敷地といった一般的には扱いにくい土地を積極的に探しています。
土地は間口といって、道路に対して接している長さや、奥行、などによって大きく価格は変わります。
道路の方向によっても価格が違うくらいです。
でもそれは、実需用の土地だからなんです。
実需というのは、戸建や自分で使う為の土地という意味で、一般的には、自宅を建築するための土地という
ことになります。
自宅ですので、自分が住む土地ということで、接道や、接道の長さ、道路幅いろいろな要因が価格に大きく影響して
きます。
富士企画で探している土地は、そんな実需用のしっかりした土地ではなく、むしろ扱いにくい、極端にせまい土地や
旗状敷地といって、道路から通路を通って、奥に広がっている土地などを探しています。
理由はアパートを建築できる土地であれば、なんでも大丈夫だからなんです。
アパートですので、賃貸用ということになります。
賃貸であれば、そこに住む方にとって土地の形や、道路の向き、接道の長さなどは、比較的重要ではありません。
そこに建築された部屋の内装や、設備、また賃料などが大きく影響する点になります。
ですから、アパートが建築できる土地であれば、なんでも大丈夫なんです。
そんな土地でお困りの方や売却を検討されている方いらっしゃいましたら、ぜひご紹介ください。
富士企画での買い取りやご紹介など、積極的にご相談させて頂きます。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、どうぞ宜しくお願いいたします。
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売買契約書の通数
収益不動産の売却時、売買契約を締結するわけですが、
売買契約書の通数は1通ですか、それとも2通でしょうか？？
一般的な話をしますと、
売買契約書の通数は2通が一般的だと思われます。
（売主が宅建業者だったりする場合はこの限りではありません）
印紙代の負担は各自の負担となります。
これが1通だった場合、
多くの場合、原本は買主が持ちます。
売主はコピーをもつのみになります。
印紙代は折半になります。（一方負担の場合もあります）
というわけで印紙代は1通の方が2通に比べて半額になるわけです。
だったら特に問題ないのであれば1通でいいですね。
税務上はこれで問題はありません。
ただし、各自原本をもつ2通作成の方が一般的という考えもありますので
先方が2通作成を希望される場合もあります。
実際富士企画で手掛ける契約で作成通数は1通、2通半々くらいです。
売主様、買主様には寛容な対応をお願いしたいところです。
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管理会社に売却を言うべきか？？
収益物件を売却する場合、必ず関わってくるのが管理会社です。
もちろん、ご自分で管理されている場合は関係ありませんが、
管理会社が入っている場合、オーナーチェンジに伴っていろいろ手続きがある為、
知らせる必要があります。
ただ、売却をする側として心配なのは、
せっかく大事に持ってきたアパートです。
売却されるからと管理をおろそかにされたらたまったものではありません。
収益物件の運営において管理会社は極めて重要な要素です。
管理会社には引き続き、しっかりと管理をしてもらって
新しい所有者に引き継げるよう手配しなければなりません。
よく、「売却することは管理会社には言っていない」と言われる方がいますが、
最初の売り出しではまだ売れるかどうかも決まっていないわけですから、
必要以上に管理会社を刺激したくないというのはよくわかります。
募集中の部屋が多くなったりするならなおさらです。
富士企画はそのへんも収益物件ばかり取り扱っておりますのでよくわかります。
ただ、買ってもらうからには管理会社の協力なしに手配できない内容のこともやはりあります。
売り出しのタイミングなのか、
買付のタイミングなのか、
契約のタイミングなのか、
これには一様の答えはありません。
管理会社に売却の媒介を任せたり、
売却後の管理の引き継ぎを売買条件に入れるなど
管理会社の機嫌を取る方法もありますが、
これが売買においてマイナスの要素となってしまうことは避けたいところです。
是非一度、専門家にご相談下さい。
いつでもお待ちしております。
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すべて空室のボロ物件を探しています
富士企画に相談されているお客様は投資家様ですが、投資家様の中には、すべて空室でボロ物件でも
立地や手入れをして入居させることができる見込みがあるアパートやマンションであれば、価格次第では
購入したいというお客様がいます。
一般的に投資不動産は築年数が浅く、建物の状態も良ければ、入居者も確保でき、問題なく、賃貸アパート
として運営することができます。
ただし、建物が古くなり、その修繕をしっかりしていかなければ、見た目も悪くなり、当然入居者も
確保できなくなり、空室率が高くなるという悪循環に陥ってしまうことがあります。
そんな中で投資家様は、何も問題がないアパートやマンションは、利回りもそれほど高くはなく、
大きな投資効率は望めないですが、空室率が高く、修繕がすぐにでも必要と考えられるボロ物件であれば
安く買える可能性があり、入居者を埋めることができれば、高い利回り物件として運用することが
できると考えているようです。
空室率が多くなると資金繰りも悪くなるため、そこから更に借り入れを行い、再生していくというのは
高いハードルになると思います。
もしそんな状態でお困りの方いらっしゃいましたら、思い切って売却してみませんか？
中には思ったより、しっかりした価格が付くかもしれません。
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。スタッフ一同心よりお待ちしております。
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収益物件を高値で売る方法
収益物件を高値で売りたい！
だれもが売買益を出したいと願うものだと思いますが、
それにはまず、物件の良しあし、売却をする不動産屋の良しあしが大きく影響します。
ここで少し本のご紹介ですが、
もし富士企画のホームページをこまめにご覧になっている方はご存知かと思います。
弊社新川より「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」という
ちょっと派手なタイトルで先日出版されました。
ご興味がある方は一度ご覧になってみてはいかがでしょう？？
本の方も是非ご精読頂きたいのはやまやまなんですが、
不動産の売買はご縁です。
前述の物件、不動産屋の良しあし＋不動産業者との信頼関係も
最も重要なファクターと言えます。
ご相談に来られるお客様から、
裏切られた、騙されたとちょっと穏やかでない話がでることもあります。
これはやはり、その業者が一方的に悪いケースもままですが、
そのお客様と業者が信頼関係が築けていないことも理由に挙げられると思います。
不動産屋の中には悪いイメージ通りの悪い業者も確かにあります。
収益物件の売買に関わるものとしてお客様の利益を考えないということはあってはなりませんが
利益のみを追求する企業があってもおかしくはありません。
だから富士企画はもうけさせてあげたいお客様を探しています。
営業も心から同じ目的に向かって行動するので実を結ぶ可能性が高いわけです。
そんなのは不毛な精神論だといわれればそれまでですが
私たちは確実にそれを感じています。
一度そういった観点から業者探しをされてはいかがでしょうか。
富士企画もその候補に入れれるかどうか、一度見に来てみて下さい。
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石川県金沢市の収益物件を探しています
富士企画では、現在、石川県金沢市の収益不動産を探しています。
金沢市では古くは加賀藩の城下町として栄え、加賀百万石とも呼ばれるほど、
人口規模としては、江戸、大阪、京に次ぎ、名古屋と並ぶ大都市でした。
現在でも北陸地方の中では大企業の北陸支社や北陸支店が置かれるなど、北陸地方の
中心的な都市として栄えている町です。
現在の金沢市では、人口も微量ではありますが、増えており、現在の人口は約４７万人規模までに
なっています。
また交通として、平成２７年３月１４日に長野駅－金沢駅間が開通し、今まで東京駅からは長野駅を
終着駅とした長野新幹線と呼ばれるものしかありませんでしたが、その名称も北陸新幹線という名称に
統一され、東京駅－金沢駅間が最短であれば２時間２８分まで短縮されたことから、
東京から気軽に行ける観光地として、観光客が多く、集まる町へと変貌をしています。
銀行融資も金沢をはじめとした、富山市への融資もするようになり、投資家の中でも北陸地方は
投資対象として、見られるようになっています。
富士企画でも北陸地方の投資物件は積極的に扱っておりますので、これを機に、ご売却等ご検討の方は
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
アパートでもマンションでもなんでも構いません。
皆様からのご相談をスタッフ一同心よりお待ちしております。
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