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Archive for 2015
投資物件における事故が物件価格に与える影とは？
投資物件というのは、いろいろな物件がありますが、賃貸物件として住居
となっている物件は、投資物件の主なものになると思います。
住居となっている以上、人が当然住むわけですから、何百万世帯という賃貸物件
の中には、どうしてもご入居者様の自殺や、事件などが起きる可能性はあります。
こういった事故が起きてしまった場合、この件が与える影響はいろいろなことが
考えられるわけですが、一番大きく影響するのは、不動産としての価格になります。
どうしても事故が起きている物件というのは、あまり好んでは投資家様も買われない
という事実はあります。
考え方としては、購入される投資家様がそれほど気にしなくても、一般的には、マイナス
の印象があるので、物件価格も下がってしまうという感じです。
また事故は重要事項説明における売主様の告知義務に該当しますので、売買などの際には
必ず告知していかなければならないことです。
これは、基本的には建物が存続する以上は告知することになっており、
建物が取り壊しになるまで続く事になります。
また最近ですと高齢者の方の孤独死されるケースが多く起きることがあります。
少し前は、こういうケースがあるので、高齢者の方の入居は怖いという
方が多かったのですが、今はそれほど、気にされる投資家も少なくなってきました。
実室内で亡くなるということは、寿命や病死になるわけですが、これも告知義務の
対象となります。
こういった事はあるよりは無い方がよいのですが、不動産の価格にはそれほど
反映されるわけではなくなってきています。
ニュースで、２０２５年に東京で１３万人分の高齢者施設が不足するという話が
ありました。これからどんどん高齢者の住まいが不足してきます。
人間はかならず死にます。
事故が怖くて、高齢者には貸したくないという方がいらっしゃいましたら、
現在は少し変わってきておりますので、それほど大きなリスクではないと思います
ので、ご検討宜しくお願いします。
人口の大半を占める高齢者には優しい社会にしていければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資不動産を高く売却する方法～収益ＵＰ～
投資不動産を高く売却する方法として、いくつかありますが、
今回は方法として、基本的な事をお話していきたいと思います。
まず、投資不動産を少しでも高く売却するために必要なことは投資利回りを
高くする必要があります。
利回りは、物件価格に対する収益の年間回収率になりますので、
利回りを高くする方法としては、２つしかなく、物件価格を下げるか、
収益力を高くしていくしかありません。
物件価格を下げる事は簡単ですが、収益力を高めていくのは、すぐに
できるものではありません。
現在入居している入居者の家賃はなかなかあげることができない為、
空室の家賃を上げていくしかありません。
家賃を１０００円でも上げる事ができれば、年間１２０００円上げる事が
できますので、それが積み重なると大きな収益力が生まれます。
１０００万円の物件、利回り１０％のアパートが年間１２０００円上げる事で
１０．１２％になります。５万円上げる事が出来れば１０．５％になります。
投資家様には０．１％でも上げる事で、物件は買いやすく、また売れやすいです。
また仮に利回り６％の物件であれば、屋上や屋根に、太陽光発電を設置する事で
利回りを飛躍的にあげる事が出来る可能性があります。
太陽光発電の投資利回りは、計画にもよりますが、１０％あたりかと思います。
６％の物件であれば、太陽光発電による売電により、収益力を高める事で
太陽光発電の設置費用よりも高く、価格を上げる事ができるかもしれません。
すべての物件において、同じような方法がとれるかは分かりませんが、
少しでも物件価格を高く売却されたい方は、ぜひご相談くださいませ。
下記フォームよりお受付しております。
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富士企画では、会社帰りの遅い時間でも・・
ご出勤前の早い時間でも・・・
ご相談お受付しております。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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小美玉市でアパートを探しています。
今日お越しになられた不動産業者の方も物件情報が少ないと嘆いておられました。
富士企画でもたくさんの投資物件を買いたいお客様にお待ち頂いておりますので
毎日物件ニーズの情報はあります。
茨城空港近くにある小美玉市でアパートを探しています。
公庫を利用して購入される予定なので、～3000万くらいまでの価格帯がいいです。
築古のものでも構いません。
引渡し迄は契約から大体1カ月程度で実行まで至っています。
お急ぎの方もご相談下さい。
富士企画のスタッフは休みは決まっていません。
なるべくお客様に合わせて仕事をしています。
早い時間、遅い時間どちらでも調整可能ですので富士企画に来てみませんか。
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皆様にお会いできるのを楽しみにしています。
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投資不動産売却をするときに考えないいけない事とは？
投資不動産を売却する時に考えないといけない事はとは
いったどういうものがあるでしょうか？
いくらで売るのか？売った場合の税金は？費用は？
色々とあると考えないといけないことはあると思います。
売却時に一番考えないといけない事は、売却しようとしている投資
不動産はどういう投資家が購入するのか？
もしくは投資家から見た場合、人気物件となるのか？という投資家目線が
非常に大事になってきます。
それは当然ながら、投資不動産を購入するのは投資家です。投資家目線で
見る事で売りやすいか売れにくい決まってきます。
ご紹介する立場である不動産屋の手腕で左右される事もあると思いますが、
これだけでは確実性は低いです。
不動産屋が売れやすいなと思う物件は、多くの投資家がこんな物件が
ほしいや、こんな物件を探しているなど、たびたびそういった希望を
聞いているので、売れやすいか売れにくいか判断できるわけで、
あくまでも投資家目線というのが市場相場に近いと言えるかもしれません。
これは逆にいうと、購入する時も同じ事が言えると思います。
こういう物件を今買えば、何年後に売却する時は売れやすい物件だなとか
逆算できるようになります。
ただし、この感覚はおそらく、富士企画のような投資不動産専門の会社の
ものでないとなかなか分からないかもしれませんが、私ども富士企画は、
投資不動産のプロですので、これが分からないと意味がありません。
またこういった感覚をお客様のために使えなければもっと意味がないのです。
購入も売却も表裏一体のようなものですので、投資不動産の売却および購入と
富士企画の経験値を利用して頂ければと思います。
下記フォームよりご売却相談を受け付けています。
まずは何事もご相談頂くことから始まりますので、
お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
https://www.fuji-baikyaku.net/p4/
〒１６０-０００４
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鳥取市で売りアパートを探しています。
鳥取県鳥取市で売りアパートを探しています。
流通している物件が不足しており、
お客様もその点は承知して頂いておりますので
県内全ての物件を真剣にご検討頂けます。
ご希望の概要をお伝えしますと、
価格は3000万くらいまで
間取りは1部屋20㎡以上、バストイレ別、6戸以上
敷地100坪以上、駐車場戸数分付
築30年以内
といったところです。
近くに知り合いやご親族の方もいるらしく管理面については心配ないみたいです。
ただなかなか物件がみつからないそうなのでもしこのページをご覧になっている
鳥取でお持ちのお客様、ご検討されている物件があれば是非お声掛けください！
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富士企画は投資物件専門の会社です。
オーナーチェンジの売買は実需の物件とは違うところがあります。
投資物件の売買は富士企画にお任せ下さい！！！
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投資不動産売却相談会をビッグサイト内にて行います！
投資不動産売却のご相談はいつも弊社事務所にて行っておりますが、
明日、６月５日（金）～６月７日（日）の３日間では、
ビッグサイトにて行われる「朝日住まいづくりフェア２０１５」の
競売・投資不動産パビリオン内にて富士企画も出店しておりますので、
そちらでもご相談させて頂く予定をしております。
「朝日住まいづくりフェア２０１５」は、投資不動産だけではなく、
住宅設備やリフォームのことなど、とにかく住宅にまつわる関連企業が数多く出店します。
住宅業界の最先端を勉強することができますので、
いろいろなブースで見たり聞いたりして
ご自身の不動産投資にも何か役立つこともきっとあると思います。
投資不動産パビリオン内には、私ども富士企画だけではなく、
ほかにも数十社の不動産投資関連会社が出店しますので、
周りには、富士企画のライバル会社が多いとおもいますが・・・
富士企画も頑張ってやりますので、もしお越しに頂けるようでしたら、
かならずお立ち寄り頂ければと思います。
いつもホームページをご覧頂いている方、
いらっしゃればぜひお声掛けください。
ご売却のご相談だけではなく、新規購入のご相談も同時にやっております。
多くの方々とお会いできるチャンスですので、
３日間楽しみにしております！
富士企画の営業部長しております新川も６日（土）１５時くらいから
投資不動産パビリオン内には、講演もさせて頂く予定しております。
ご都合よろしければ、ぜひこちらもご参加頂ければと思います。
下記より事前のご予約も受け付けしておりますので、
お時間等指定ある方は宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○
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福井市で一棟売りのマンションを探しています。
福井県福井市で一都売りのマンションを探しています。
最近は北陸のお話が多い様な気がします。
基本的には福井駅周辺5キロ圏内くらいのところがご希望です。
価格帯は1億円未満のところまでです。
融資は北陸銀行、スルガ銀行、日本政策金融公庫です。
なるべく店舗は入っていない方がいいそうです。
富士企画では全国の物件をお取り扱いしております。
それは全国が対象で投資を行っている投資家さんが多い為、
必然的にそうなりました。
県外から買う人にとってはその後の運営が懸念されることだと思いますが、
富士企画ではそのサポートもしております。
ただ、前オーナー様からお聞かせ頂くアドバイスが一番重要ですので
売主様にもしっかりとコミュニケーションをとるようにしています。
いつも円満な取引となるよう最大限の努力をしております。
もし可能であれば一度ご来社頂き、
富士企画スタッフの誠実さを一度体験してみて下さい！
といっても、もちろん東京が遠い場合もありますので下記よりまずお問い合わせください。
https://www.fuji-baikyaku.net/p4/
スタッフ一同お待ちしております。
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ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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新潟市で収益マンションを探しています。
新潟県新潟市で収益1棟マンションを探しています。
価格は大きいものでも結構です。20億くらいまでいけます。
もちろん、小さな物件も大歓迎でございます。
融資は主にSMBC（三井住友銀行）になると思います。
積算評価を重視して融資額が決まってきますので
土地が広い
鉄筋コンクリート造等
積算評価が伸びやすい物件であれば売れ易いと思います。
あとは、遵法性があること、新耐震基準以降の物件であること等が条件です。
詳しくはご相談下さい。
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今月は既に月初より物件のお申込みや契約が出てきています。
人にうよっては売った方がいい場合、ダメな場合様々です。
富士企画はお客様に親、兄弟にするそれと同じアドバイスを行います。
お客様に喜んでもらえることで富士企画も成長できるからです。
アドバイスは無料です。
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皆様からのご連絡をお待ちしております。
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投資不動産の売却における譲渡所得税の特例とは？
不動産を売却した際には、取得費用から売却した価格が利益となり、
その利益には譲渡所得税が課せられることになっています！
通常は投資物件では譲渡所得税の特例になるようなものは
一切適用がないのですが、ある条件を満たすと投資物件であっても
譲渡所得税の特例を受ける事ができるんです。
今回はそんな裏技的なお話を少しお話したいと思います。
前にも少しお話したことはあるのですが、一般的には不動産の
売却した際の譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得と言って
所有していた期間の違いで、課せられる税率が違います。
５年未満の所有であれば、短期で、５年以上であれば長期となるのですが、
短期での所有で売却した際に課せられる譲渡所得税は、市県民税あわせて
約３９％もの課税になります。
残念ながら私どもが専門に扱っているアパートやマンションなどの投資物件は
上記の課税対象になります。
ただし、売却する不動産が自分がすんでいる持家であれば、短期での売却で利益が
出たとしても、特例により課税所得金額に対して、３０００万円を差し引いて
課税されることになっています！
ようするに持家を売却して、その利益が３０００万円出たとしても譲渡所得税は
０円となるわけです！
すごい特例ですが、これはあくまでも持家の話です。
でも実は投資不動産でもこの特例を受けられるケースがあります！
それはもともと持家として使っていた物件を、現在賃貸として
貸しているケースの不動産になります。
なぜこのような事ができるのかというと特例に該当する規定の中に、
過去３年前までに住まいとして使っていた不動産も含まれるとなっているからです。
しかもこの特例は短期での所有でも一切関係なく受けられる特例になりますので、
もしこのようなケースで高く売れるような物件をお持ちの方であれば、
ぜひ利用して頂ければと思います！
投資不動産を扱っているといかに税金を抑えるかそんな事を、毎日考えておりますので、
この特例をうまく利用してなにかできないか？といろいろと考えてしまいますが、
これはあくまでも独り言として聞き流してください・・・
とにかく、税金にもいろいろな特例がありますので、こういった知識も知っているのと
知らないのでは大きな違いです。
富士企画のスタッフも税金の知識は常に勉強しておりますので、
こういった税務のご相談も、ぜひご相談くださいませ！
ただし私どもで手に負えない件は、専属の税理士にご相談してみますので、
そのあたりはご安心ください
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アパートの売却時期とは？
アパートを売却する時は、毎月賃料収入が入って来るわけですから、
なかなかタイミングを探すのは難しいですが、
今回は税務的なところから少しお話したいと思います。
すでにアパートを長年所有されている方で、毎年の確定申告で所得税を多く
納められている方であれば、アパートの入れ替え時期かもしれません。
アパートの所得は、賃料収入から経費を差し引いたものが、所得となるわけですが、
この経費が大きければ大きいほど、所得を圧縮でき、所得税対策につながります。
またこの経費を大きなウェイトを占める経費が減価償却費となります。
もしお持ちのアパートで減価償却期間が過ぎている物件などがあった場合には
そのアパートを売却して、またその売却資金でアパートを購入することで、
減価償却という大きな経費が生まれることになります。
もしかしたら、家賃収入が減るかもしれませんが、その分経費が増えることで
所得を圧縮できればその分、手残りは多くなります。
不動産投資はいかに税金対策をするかということも、大きな問題です！
もし税金等でお困りの方、いらっしゃれば富士企画にご相談頂ければ
と思います。
下記フォームよりご相談をお受付しております。
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ご相談は土日での平日でも大丈夫です！
不動産投資専門のベテランスタッフがご対応させて頂きます。
お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)
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