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Archive for 2015
投資物件を売却することは節税対策につながる！？
2015-06-16
投資物件を売却することは節税対策につながる！？
今回は不動産投資にまつわる節税対策のお話をすこししたいと
思います。
例えばですが、投資物件を数棟持っている方で、所有されてから長期間
経過している方がいるとします。
そうなると、所有されているアパートの中には、
建物の減価償却期間がとっくに過ぎてしまっており、
経費として計上できる費用が少ないという事に
なっているかもしれません。
さらにそこに本業の給与所得を合算すると、累進課税により多くの所得税
を納めなければならない可能性も出てきます。
こうなるとせっかく家賃収入を多く得たとしても、多くの税金を払う事になり
何をやっているか分からないという状況にもなりかねません。
そういった場合には、所有している投資物件を売却し、
その資金で新たに投資物件を買いなおすことで、
また減価償却費という大きな経費を作り出せることになります。
経費が多くなると所得を抑える事になり、節税対策に
つながるということです。
こういった対策を知らないと、最悪黒字倒産ということにもつながります。
それは所得と借入金の返済は全くの別物だからです。
不動産投資というのは、大きな資金を投入する投資のため、
当然多くの方が、借り入れをして始めます。
ですから借入金の返済を長期間していくことになるのですが、
所得税というのは、借り入れ金の返済とはほぼ関係なく、
入ってきた収入に対して所得を計算し、
税金を払わなければなりません。
借入金に入れられる経費としては、利息分くらいです。
所得が多く、支払う所得税も多い状況の中でも、
融資の返済も待ってはくれません。
不動産投資を成功させるためには、節税対策としての物件の
入れ替えも必要になってきます。
富士企画ではこういった不動産投資の節税対策に
関してもご相談させて頂いております。
所得税多くお困りの方がいらっしゃれば、
ご一緒に節税対策の仕方を相談できればと思います。
当然、私どもだけではなく、専任の税理士にも相談させていただきます。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、
どうぞお気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）
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相続税対策としての不動産売却とは？
2015-06-15
相続税対策としては不動産売却とはどういうことでしょうか？
通常相続税対策というと、借り入れをすることなどで、
相続税額を減らすという方法が一般的かと思います。
もちろん投資不動産を購入することでも、相続税対策になることは多くあります。
ただ、今回は相続対策として、不動産を売却する意味はどういうことにあるのか
というところをお話したいと思います。
前から何度かお話しておりますとおり、今年１月より相続税法が改正されまして、
相続対象資産から控除できる金額が大きく減ったことや、課税税率も上がったことで
相続税を気にされている方も多くいると思います。
もし現在相続が起きた場合に、どれくらいの相続税がかかるのか？
全く知らないという方は、とにかく早めに確認されることをお勧めします。
相続というのは、特別遺言などがなければ相続人が決まった比率で、
資産を分けあうということになります。
資産がすべて現金や有価証券など、分けやすいものであれば良いのですが、
ほとんどが不動産などになっている場合には、非常に分けにくいことになってしまいます。
もし相続人が３人兄弟だった場合には、
不動産を分けるとなると持分という形で３分の１づつ持ち合うということになりますが、
これは後々、兄弟間で争いごとが起きる可能性が多く注意が必要です。
というのは、持分というのは、３人の意見が一致しないと、
建て替えや売却などができなくなってしまうからです。
不動産は大きな資産になりますので、こうした意見の相違というのが
兄弟間でも亀裂を生む要因になりかねません。
持分が駄目だとしたら、長男になる方、１人で所有するとなるとどうでしょうか？
長男としては、兄弟２人に対して、本来相続する比率の対価を
現金にて渡す義務が発生します。
これでは、長男が非常に気の毒ですし、
そこから生まれる確執などもよく聞かれます。
ではどうしたら良いのでしょうか？
一番良いのは、相続が発生する前に売却するのが
一番良い方法と言えるかもしれません。
特に投資不動産であれば、自分たちが住んでいるわけではないので、
売却しようと思えばしやすい不動産かと思います。
売却して、現金化にすることで、相続税が発生した場合の備えにすることや、
相続財産の分配などがしやすくできるようになります。
もちろんこれは１つの考え方ですので、もっと良い方法もあるかもしれませんが、
将来を見据えて備えることは必要かと思います。
私ども富士企画では相続税対策などのご相談も行っております。
まだ何も備えが無い方や、相続のことをしっかりと検討されたことがない人は
ぜひご相談頂ければと思います。
ご相談から見えてくる問題や、備えの方法などきっと
お役に立てる方法もあると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、
お気軽にご相談くださいませ
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東京、神奈川でアパートを探しています。
2015-06-15
投資家様にとても人気のある一都三県の物件ですが、
その中でも東京都、神奈川県の物件は特に人気です。
人口も東京都、神奈川県は今後も増え続けます。
東京都よりも利回りが出やすく、金融機関からの借入もとてもし易いエリアが神奈川県の物件です。
最近は利回りを求めて築古の物件が人気です。
そういった物件にも長期のローンを組むことのできる静岡銀行は、埼玉県、千葉県 に対しては
エリアに限定があるものの、神奈川に関しては比較的広範囲で融資をしていただけます。
富士企画はとても多くのお客様とお付き合いをさせて頂いております。
当然、神奈川県の物件を探されているお客様もとても多いです。
是非、良い物件がございましたら。 ご紹介をよろしくお願い致します。
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※
投資不動産を売却できる会社は意外と少ない？
2015-06-12
投資不動産を売却をするということは、実は一般の不動産屋さんがやろうと
思っても、なかなかできないことなんです・・・
今回は、投資不動産というのは一般の不動産とは違い、案外取り扱いが
難しいというお話をしたいと思います。
富士企画は投資不動産専門の会社になりますので、
投資不動産しか取り扱っておりません。
これは、私どもから見れば特殊なことではありませんが、
一般の不動産屋さんからみれば投資不動産を扱うということは
難しいと思われていることが多くあります。
それには理由があって、まずいくらで売る事ができるのか分からない。
お客様には投資不動産を買いたいという人がいない。
買いたい人がいたとしても融資先などが全く分からないということが
あるようです。
一般の不動産屋さんは主に取り扱いしている商品は、新築戸建が多いです。
新築戸建というのは、一般的に建築屋さんが作るものなので、価格は地域によって
ほぼ決まっています。
だから、投資物件のような中古で賃借人がついているような
不動産というのは扱うというのは、ケースとしては少なく
値付けもしにくいと思います
仮に、ご売却の依頼を受けたとしても、
自社のお客様に紹介することはまずできません。
また新築戸建の融資付けはほぼ都市銀行がほとんど融資をしていますので、
投資物件の融資相談先としても都市銀行に相談されると思います。
富士企画が良く相談する静岡の地銀や、公庫といった金融機関が多く
融資をしてくれるという情報は皆無に等しい状況です。
そんな手探りの中、投資物件の売却の依頼を受けるわけですので、
成約になるまで正直難しいことは多いかもしれません・・・
富士企画では投資物件専門の会社です！
ご売却のご相談などは、ぜひお声掛けください(*^。^*)
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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宮崎市で一棟売マンションを探しています
2015-06-12
梅雨入りが宣言されました。
雨は降りますが、銀行にとっては四半期末です。
物件の流通量も増えてくる時期です。
宮崎県宮崎市で一棟売りマンションを探しています。
今は関東圏にお住いですがご出身が宮崎市で、
毎年宮崎のきれいな海に遊びにいっているらしいです。
というわけもあって宮崎市で良い物件にめぐりあえればと強く希望されております。
融資は三井住友銀行をつかうらしいです。
予算は3億円くらいまで。
法定耐用年数内の融資なので耐用年数が最低でも18年は残のある物件がご希望です。
ですので構造は築浅でない限りはRCの物件になってくると思います。
該当する物件があれば是非ご相談下さい！
お持ちの不動産がいくらで売れるか？？
気になっている方はたくさんおられると思います。
富士企画はとにかく真っすぐ正直な人間ばかりです。
一度会ってもらえればそんな人柄も感じてもらえることと思います。
※
首都圏で売りアパートを探しています。
2015-06-11
首都圏とは大雑把な言い方ですが、
もう少し具体的に申し上げると、
東京、新宿、渋谷等の都心ターミナルへ
特急などを利用せず1時間圏内の場所です。
今、首都圏の売りアパートは静岡銀行を利用して購入する方が大半です。
フルローンが可能で
築古の物件でも長期の融資が可能なので
自己資金をあまり投入せずともキャッシュフローを出すことができます。
買う方にとってはなかなか魅力のある商品だと思います。
当然売りたい方にもこうなるとチャンスです。
築古の木造物件は銀行が融資しなくなると途端に売れづらくなってしまいます。
銀行融資から価格にもっとも影響を受けやすいのではないでしょうか。
こういった融資の話は物件を売却しようとしている方でも気になるところだと思います。
ご相談はいくらでも無料ですので、是非富士企画に意見をお聞きください。
https://www.fuji-baikyaku.net/p4/
皆様の良きアドバイザーになれることと思います。
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※
投資物件を上手に売却するためには？②
2015-06-11
投資物件を上手に売却するためには？という事で、
長期目線での戦略的な目線のお話をさせて頂きましたが、
今回もその続きとなります。
前回では
①所有期間における修繕費はどうか
②賃貸需要の推移
③家賃の下落の予想
の３点から見たお話でした。
いずれも予想しにくいところかもしれませんが、
専門家にご相談頂ければだいたいの予想は付けられると思いますので、
一番売却するための良い時期というのは
おのずとして分かって来ると思います。
これに加えて注意しないといけない事は、ローン返済になります。
現在金融機関からお借り入れをされて返済されている方は、
多くいらっしゃると思いますが、現在の金利は低いかもしれませんが、
金利が少し高くなったらその状況はどうでしょうか？
もし少しでも金利が高くなったときに、返済できなくなってしまう
返済計画になっているのであれば金利が低いうちに、対策を立てる必要があります。
金利上昇に有効な対策は、繰り上げ返済と金利の見直し、固定金利へ変更です。
金利が上昇気配を見せてから動いても、かじ取りは難しいです。
現在は金利は底になりますので、長期的な目線であればかならず、
金利は上がると思っていた方が良いと思います。
実際返済が苦しくなってから、売却を始めるには、所有者様にとっては
希望の価格で売ることは難しいかもしれません。
投資物件を購入される方は、基本的には売却は視野にいれて
買うという方は少ないかもしれません。
ただし、不動産投資のデメリットの主なものとして、
現金化しにくい（すぐに売却は難しい）というのがあります。
購入時は売却を視野に入れていなくても、その後の投資環境の変化もありますので、
常に、現在の状態というのは知っておく必要があります。
富士企画ではこういった内容を考慮し、
トータルで不動産投資というものを見ております。
売却するつもりがなくても、不動産投資診断ということでのご相談もしております
ので、お気軽にご相談ください。下記フォームより入れます。
https://www.fuji-baikyaku.net/p7/
不動産というのは、見返りも大きいものですが、高額な投資ですので、
投資判断としても失敗はできません。
迷っている方はとくにご相談されることをお勧めします。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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札幌市内で一棟売りマンションを探しています。
2015-06-10
札幌市内で一棟売りマンションを探しています。
予算は1億5000万円くらいまでです。
築30年以内、
遵法性のあるものでお願いします。
構造はRC、鉄骨造でもいいです。
札幌も広いですが、出来れば
中央区、北区、東区がよいそうです。
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融資はスルガ銀行を使います。
できれば早期に決済を希望です。
審査は1週間くらいでわかります。
期間限定の売却というのもたまにあります。
例えば今月中までや9月まで等、
やり方はそれぞれです。
富士企画はこと不動産に関しては運用のアドバイスを的確にいえると思います。
常にお客様側にたって考えていますのでお悩みの方は一度会ってみて下さい。
意外と今のやり方を改善できたり、新しいアイディアがでてくるかもしれません。
不動産投資は簡単だとも難しいとも言えます。
ただ判断を誤ると、折角のチャンスを逃すかもしれません。
3人寄れば、といいますが真剣に考えてくれる人と話すことは重要です。
宜しければ富士企画のスタッフに相談してみて下さい。
いつでもお待ちしております。
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投資物件を上手に売却するためには？①
2015-06-10
投資物件を上手に売却するためには？
これにはある程度戦略的な目線が必要です。
まず、考えないといけないのは、今所有しているアパートやマンションが
どれくらいまで所有するべきかどうかという話が大前提になります。
それを検討するには、いろいろな事から考える必要があります。
①ローン期間から考えて、ローンが支払い終わるまで、
どれくらいの費用が必要なのか？
これは物件自体の手の入れ方によっても変わってきますが、
例えば築２０年の物件でローン期間が２０年だとすると、
最低でも１回は大規模修繕を入れなければならないと思います。
その費用を、家賃収入でしっかり賄えるかどうかという問題になります。
もし家賃収入では足りないという話であれば、
大規模修繕を迎える前に売却を視野に入れなければなりせん。
②ローン完済するころまで、賃貸の需要があるところかどうか？
これはニュースでもたびたび話題になっておりますが、
少子化から来る空き家問題はこれからどんどん大きくなると思われます。
現時点では、人口の折り返し時点に直後ですが、これから人が少なくなる過程で、
どれくらいの賃貸物件が空室になってくるか、これはまだ分かりませんが、
いずにしても需要が高くなる要素は今のところありません。
だとすると、地方物件を中心にどうしても空室が多くなる可能性は十分にあります。
ローン完済をしたころに、賃貸需要がなく、投資物件としても魅力がなくなってしまえば、
高く売ることもできないと思います。
なかなか予想しにくいところですが、人口減少が多い地域などのエリアに所有されている方で
長期間のローンを組んでいる方は、早めに売却することを視野に入れた方が得策かもしれません。
③家賃の下落を予想する
これは上の②につながることかもしれませんが、家賃が下落してしまう事で、
売却価格は下がる傾向にあります。理由は利回りが下がってしまうからです。
価格を決める要因というのは地域や築年数、資産価値によって、決まりますが、
なんといっても利回りは大きな要因です。
利回りが下がることは一番価格を下落させてしまう要因につながりかねません。
もし、長期目線で、家賃が大きく下落するようなエリアや物件であれば、
そういった事も視野に売却時期を検討していかなければならないと思います。
富士企画では、常に不動産投資にかかわった業務をしておりますので、
物件情報さえ教えて頂ければ、将来的な目線もある程度はお話できると思います。
売却するべきか、所有するべきかそういったご相談も大歓迎です。
下記フォームよりお受付しておりますので、どんどんご相談ください。
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富士企画はきっとお力になれると思います。
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ワンルーム投資マンションを探しています。
2015-06-09
ワンルーム投資マンションを探しています。
値段次第では弊社で買取も行います。
部屋が狭い、
入居がついていない、
旧耐震基準の建物、
など、すこし難しそうな要因があっても大丈夫です。
空いていれば中を確認できるという買側へのメリットもあります。
たまに少し相場より安く入居させている物件などは
もっととれるはずなのに収益評価が低く見られるということがありますので
空いていて売ろうか、と考えてらっしゃる方は一度ご相談下さい。
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今の状態だといくら程か？
募集をすべきか？
募集するならばいくらか？
富士企画は収益物件専門の会社です。
収益物件がどのように評価されるのか？
買いたい方は何を気にしているのか？
今まで培ってきたノウハウがあります。
今できる一番いい方法を一緒に考えましょう！
冷たいものを用意してお待ちしております。
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