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収益物件を売るか、引き続き保有するか？？
今回のテーマは
収益物件を売るか？
そのまま持ち続けて運営するか？
についてお話します。
この判断に迷われる方は非常に多いです。
人間の心理的に後者に落ち着く人が多いのではないかと思います。
まず、ここで迷われるということは
売るかどうか迷っている物件が収益性がよく、
このまま持っていても問題ないということが根底にあります。
それにその物件を売ったとして
さらに売却益が出たとしても
同様に収益性が高い物件を買い直すことができるのか？？
ここで迷われる方が多いと思います。
売る物件が売却益が出る＝現在の相場に対して安い
ということが言えるでしょうから当然同様の買い直しは難しいということになります。
そこでいくつか不動産屋の立場からの基準についてのお話しますと、
・買った時よりも高く売れる今の相場はいつまでも続くものではない
これはいつでも言えることですが、投資物件の相場は目まぐるしく変化します。
損益を確定させる、という点では判断が早いことは1つのセオリーです。
もちろん、特定の条件により価値が上がる見込みなどがある物件もあります。
それこそ不動産業者とアイデアを出し合って検討する必要があります。
次に
・今後保有してどれだけのメリットがあるか
例えば、その物件が毎年100万円のキャッシュフローを得れる見込みの物件だったとして
売買益がどれだけあるかと比べます。
100万円の売買益だったとすると、次の年に売買益が100万円下がったとしても
賃料収入は衰えていくものとしても今後もあります。
ただこれが500万円だったとすると5年後は1年と比べるとかなり先の話です。
相場も変わるし、賃料収入も落ちていく、修繕費が多く発生するなどリスクが出てきます。
このリスクをとるくらいなら今利確しよう、という考えが強くなります。
この場合は1年と5年の比較ですがこれが3年でみた方がいい場合もあるし、
もう少し長く見てもいい場合もあります。
難しい問題ですが
物件を購入する時から考えていくべき問題です。
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