共同担保に入っている収益物件の売却　其の一

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共同担保に入っている収益物件の売却　其の一

不動産を売却する場合、まず解決しなければならない問題が抵当権です。

その中での共同担保に入っている物件の売却についてお話します。

●共同担保について

購入の場合は、「別担保」「添え担保」ともいったりしますが売る場合には共同担保、　“きょうたん”と呼ぶことが多いです。

共同担保とは異なる担保を1つの抵当権で紐づけることです。

謄本（全部事項証明書）を不動産の売買時に見られたことがあると思いますが

例えば一棟の物件であれば「土地」と「建物」がそれぞれ「共同担保目録」に記されているていることと思います。

これによって土地と建物を購入したとしてもそれぞれを別々に譲渡することは抵当権者が抵当権を設定している限り許可なしにはできなくなっています。

さらに上記のような場合は、土地と建物を別々にしてしまうと本来の価値が著しく損なわれてしまう為、銀行はこれを許可しないはずです。

これらも共同担保ですが、一般的に言う共同担保は土地と建物ではなく全く別の所在の共同担保に入っている不動産を指す場合が多いです。

●共同担保の意図

なぜ銀行は共同担保をとって融資をしたのかですがいくつかパターンがあります。

ひとつは土地と建物のように引き離されてしまうと大幅に価値がなくなってしまう場合、

もうひとつは融資額に対して規定の担保価値が足らない為、担保価値の補填としてとる場合、

最後は売られない為です。

富士企画では売却査定を依頼される時、購入時のことについてもお聞きする場合があると思います。

収益不動産の売却は購入時から始まっているともいえます。

資金の借入の仕方ひとつで売却の金額や時期も大きく変わってくるのです。

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